IMMOBILIER : BILAN 2022 ET NOUVEAUTÉS 2023
Bilan 2022
Comme nous le savons, 2021 a été une année record, 2022 reste une bonne année pour le secteur immobilier, la deuxième meilleure année en termes de volume de transactions immobilières, derrière le record établi en 2021. Malgré un environnement économique et politique compliqué, un million de transactions immobilières on été enregistrées, ce qui est synonyme d'une industrie qui se porte plutôt bien. Mais ses bons résultats sont dû un premier semestre qui a fait preuve d'un fort dynamisme, la majorité des transactions immobilières ont eu lieu au premier semestre, malgré le déclenchement de la guerre en Ukraine et la reprise de l'inflation. Le second semestre, la production de crédit a ralenti en raison des changements de politique monétaire de la Banque centrale européenne (BCE). En effet, certains acquéreurs se retrouvent confrontés à des problématiques liées au taux d'attrition dont les calculs ne lui permettent pas d'évoluer au même rythme que la hausse des prix de l'immobilier.
Outre les restrictions liées aux taux d'attrition, les règles fixées par le Conseil supérieur de stabilité financière (HCSF) constituent un autre obstacle à l'achat d'un logement. En effet, les emprunteurs doivent respecter un taux d'endettement maximum de 35 %, assurance emprunteur comprise, afin d'obtenir un prêt hypothécaire auprès d'un établissement bancaire.
Une hausse très rapide des taux immobiliers
Après la reprise économique post-Covid et la guerre en Ukraine, l'inflation est montée en flèche. Pour le limiter, les banques centrales ont cessé de soutenir les marchés financiers et ont progressivement augmenté leurs taux. En conséquence, les taux d'intérêt des banques ont augmenté rapidement, le taux foncier moyen a baissé de 2,25% en 2022. Cette hausse des taux immobiliers se traduit par une baisse du prix d'achat d'environ 13 à 15% pour la majorité des emprunteurs. La hausse des prix essaye d’être maitrisé au niveau national. Les experts du marché immobilier ont observé que les prix réels ont augmenté de moitié En effet, les prix du m² ont augmenté de 3,6 % entre janvier et juin. De juillet à décembre, ils n'augmentent que de % ! Cependant, il est important de déterminer que ce phénomène affecte de nombreuses grandes villes.
Changements 2023 :
Le prêt à taux zéro (PTZ) est un dispositif d'aide mis en place par le gouvernement français pour faciliter l'accession à la propriété des ménages les plus modestes. Ce prêt permet de financer une partie de l'acquisition d'un logement neuf ou ancien, sous certaines conditions.
Bonne nouvelle pour les futurs acquéreurs, le PTZ a été prolongé jusqu'à la fin de l'année 2023. Initialement, ce dispositif devait prendre fin après 2022, mais le gouvernement a décidé de le maintenir pour soutenir les ménages à faibles revenus dans leur projet immobilier.
Le montant du PTZ est calculé en fonction du coût de l'acquisition immobilière, en excluant les frais de notaire et les frais de garantie. Il est également plafonné en fonction des ressources du foyer et de la localisation du bien. Ainsi, plus les revenus sont élevés et plus la zone géographique est tendue, plus le montant du prêt à taux zéro est limité.
Depuis le 1er janvier 2023, la détermination des ressources des personnes destinées à occuper le logement est plus précise. Un mécanisme alternatif est utilisé pour prendre en compte soit les revenus fiscaux de référence de l'année N-2 précédant l'émission de l'offre de prêt, soit le coût total de l'opération divisé par neuf, si celui-ci est supérieur aux ressources considérées.
La suppression de la taxe d'habitation est une mesure controversée, car elle a des conséquences financières pour les collectivités locales qui en dépendent pour leur budget. Toutefois, elle permettra également une réduction de la charge fiscale pour les ménages français qui ne seront plus soumis à cette taxe.
Cependant, à partir du 1er janvier 2023, les avantages de la loi Pinel ont été réduits. Le dispositif Pinel est désormais accessible sous deux formes :
- Le Pinel classique : Il s'agit du dispositif original où les investisseurs bénéficient d'une réduction d'impôt calculée en pourcentage du montant de leur investissement. Les taux de réduction d'impôt ont été revus à la baisse à partir de 2023, et des réductions moins élevées sont prévues pour l'année 2024.
- Le Pinel Plus : Ce dispositif concerne les investissements réalisés dans des logements respectant des critères énergétiques et de qualité spécifiques, ou situés dans certains quartiers. Les taux antérieurs de réduction d'impôt sont maintenus pour ces investissements particuliers.
L'indice de référence des loyers (IRL) est utilisé pour réviser les loyers des logements mis en location. L'évolution annuelle de cet indice détermine l'augmentation maximale du loyer que le propriétaire peut appliquer lors de la révision du contrat de location.
Le plafonnement de l'IRL à 3,5 % signifie que les montants des loyers ne peuvent pas augmenter au-delà de ce pourcentage lors de la révision annuelle. Cela permet de maintenir des augmentations raisonnables et prévisibles pour les locataires, en tenant compte de l'évolution des coûts de la vie.
Cette mesure vise à offrir une certaine stabilité aux locataires et à prévenir les hausses excessives des loyers. Elle assure une certaine protection contre les augmentations abusives et contribue à maintenir une certaine équité entre les propriétaires et les locataires.
Les mesures visant à améliorer la performance énergétique des logements ont été renforcées afin de lutter contre le gaspillage énergétique et de réduire les émissions de gaz à effet de serre. Voici quelques-unes des contraintes plus fortes imposées aux propriétaires de passoires thermiques en 2023 :
- Obligation de réaliser des travaux de rénovation énergétique : Les propriétaires de passoires thermiques sont tenus de réaliser des travaux de rénovation visant à améliorer la performance énergétique de leur logement. Ces travaux peuvent inclure l'isolation, le remplacement des systèmes de chauffage inefficaces, l'installation de double vitrage, etc.
- Sanctions financières : En cas de non-respect des obligations de rénovation énergétique, les propriétaires peuvent être soumis à des sanctions financières. Cela peut inclure des amendes ou la limitation des possibilités de location ou de vente du bien.
- Interdiction de location : Dans certains cas extrêmes, les passoires thermiques peuvent être interdites à la location. Les propriétaires doivent donc prendre des mesures pour améliorer la performance énergétique de leur logement afin de le rendre conforme aux normes en vigueur.
- Incitations fiscales : Parallèlement aux contraintes, des incitations fiscales sont également mises en place pour encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique. Des crédits d'impôt et des aides financières peuvent être accordés pour soutenir ces efforts de rénovation.
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